Comment est calculée ta capacité d'emprunt ?
Le calcul part d'une question simple : quelle mensualité peux-tu rembourser chaque mois sans te mettre en difficulté ? La banque prend tes revenus nets mensuels, applique le taux d'endettement maximum de 35 %, puis retire les mensualités de tes crédits en cours. Le résultat, c'est ta mensualité maximale, assurance comprise.
Cette mensualité est ensuite transformée en capital selon trois paramètres : la durée du prêt, le taux d'intérêt et le taux de l'assurance emprunteur. Plus la durée est longue et plus le taux est bas, plus le capital empruntable est élevé.
La formule en clair
- Mensualité maximale = revenus nets × 35 % moins crédits en cours
- Capacité d'emprunt = capital qu'on peut rembourser avec cette mensualité, intérêts et assurance compris, sur la durée choisie
- Budget total = capacité d'emprunt + apport
Les règles et chiffres à connaître
35 % d'endettement maximum, assurance comprise
Depuis janvier 2022, les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) s'imposent aux banques : le taux d'effort ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse.
25 ans de durée maximale, 27 ans dans certains cas
La durée du crédit est plafonnée à 25 ans. Elle peut atteindre 27 ans pour un achat en VEFA, la construction d'une maison individuelle ou un achat avec de gros travaux, dès qu'un différé de remboursement est justifié par la livraison du logement ou le chantier.
20 % de dérogations possibles
Les 35 % et les 25 ans ne sont pas une frontière absolue. Chaque trimestre, une banque peut consacrer jusqu'à 20 % de ses crédits à des dossiers qui dépassent ces seuils. Ces dérogations vont en priorité aux primo-accédants et à l'achat de la résidence principale, et restent réservées aux dossiers solides, avec un reste à vivre confortable. C'est exactement le cas où passer par un courtier fait la différence : il sait quelles banques acceptent un dépassement, lesquelles sont les plus souples sur ton profil, et il présente le dossier à l'établissement qui a le plus de chances de le valider.
Le reste à vivre
Respecter les 35 % ne suffit pas. La banque regarde aussi ton reste à vivre, c'est-à-dire ce qu'il te reste une fois les crédits payés. Il n'existe pas de minimum légal : chaque établissement fixe ses propres seuils, en fonction du nombre de personnes dans le foyer.
Ce qui fait varier ton résultat
Le taux d'intérêt
Le simulateur part d'un taux indicatif de 3,6 %, que tu peux modifier. Les taux actuels se situent en général dans une fourchette indicative de 3,5 % à 4 % sur 20 à 25 ans, et ils varient selon la période, la durée, ta banque et ton profil. Quelques dixièmes de point représentent plusieurs milliers d'euros de capacité en plus ou en moins : remplace ce taux par celui que te propose ta banque ou ton courtier.
L'assurance emprunteur
Elle est comprise dans les 35 %, donc elle réduit directement la part disponible pour le crédit. Son coût varie fortement selon ton âge, ta santé et le contrat, souvent entre 0,10 % et 0,60 % du capital par an à titre indicatif. Depuis la loi Lemoine, tu peux changer d'assurance à tout moment, sans frais.
La durée
Allonger la durée fait baisser la mensualité et augmente donc le capital empruntable, mais le coût total du crédit grimpe. Passer de 20 à 25 ans augmente sensiblement ta capacité.
L'apport
L'apport ne change pas ta capacité d'emprunt, mais il augmente ton budget total et rassure la banque. Beaucoup d'établissements attendent au moins de quoi couvrir les frais de notaire et de garantie.
Exemple chiffré
Prenons un couple avec 4 000 € de revenus nets par mois, sans autre crédit, et 30 000 € d'apport. Hypothèses de l'exemple : taux de 3,6 % et assurance de 0,30 % par an.
| Sur 20 ans | Sur 25 ans | |
|---|---|---|
| Mensualité maximale | 1 400 € | 1 400 € |
| Capacité d'emprunt | environ 229 000 € | environ 264 000 € |
| Budget total avec apport | environ 259 000 € | environ 294 000 € |
Attention, ce budget n'est pas le prix du bien que tu peux viser.
Capacité d'emprunt ou budget d'achat ?
Ton budget doit aussi couvrir les frais d'acquisition. Dans l'ancien, les frais de notaire représentent en général 7 à 8 % du prix, contre 2 à 3 % dans le neuf. Il faut y ajouter les frais de garantie, parfois de dossier et de courtage.
Dans l'exemple ci-dessus, avec 294 000 € de budget total dans l'ancien, le prix du bien visé tourne plutôt autour de 273 000 € une fois les frais de notaire déduits.
Les erreurs fréquentes
- Oublier que l'assurance compte dans les 35 %.
- Confondre capacité d'emprunt et prix du bien, sans prévoir les frais de notaire.
- Compter des revenus irréguliers (primes, heures sup) comme des revenus stables.
- Garder un crédit conso ou une LOA en cours qui réduit ta mensualité disponible.
- Mettre tout son apport dans l'achat sans garder d'épargne de précaution.
Conseils pour améliorer ton résultat
- Solde tes petits crédits avant de déposer ton dossier : chaque mensualité en moins libère de la capacité.
- Soigne tes comptes les trois derniers mois : pas de découvert, une épargne régulière.
- Fais jouer la concurrence sur l'assurance avec une délégation d'assurance.
- Regarde les aides : le prêt à taux zéro, sous conditions, ou les prêts d'employeur.
- Passe par un courtier : il compare les banques, négocie taux et assurance et sait quels établissements acceptent ton profil, notamment pour les dérogations.